――和成都市农村产权抵押融资工作领导小组办公室主任、成都市金融办副主任梁其州一起解读完整版“59号文”

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　　2009年10月12日C1版《都江堰：废墟上的新房东》2009年12月28日特1版《城乡重建的统筹实践》2010年01月11日十版《成都宅基地抵押贷款尝试破冰》

　　□本报记者曹磊新闻背景：

　　农村产权制度改革推行2年后，成都又走到一个重要节点。

　　2009年底，成都市农村产权抵押融资工作领导小组成立。成都市政府办公厅随后下发《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》以及《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）》、《成都市农村房屋抵押融资管理办法（试行）》、《成都市集体建设用地使用权抵押融资管理办法（试行）》三个配套文件（统称59号文）。

　　在成都成为国家统筹城乡综合配套改革实验区的背景下出台的这份文件，是国内副省级城市首次就农村产权抵押贷款的贷款主体、贷款流程、债权实现以及相应的配套措施作出明确规定，但具体操作办法没有随之出台。

　　“推进统筹城乡要靠制度创新。”5月14日，成都市农村产权抵押融资工作领导小组办公室主任、成都市金融办副主任梁其州在接受本报记者独家专访时透露，成都农村产权抵融资改革即将踏入深水区，市国土局、房管局、农委、财政局、市中级法院已在各自职能内发布相关操作文件。

　　接下来，成都将在农地资本化、农村融资模式创新等关键性领域先行先试。

　　改革进入了实施层面

　　记者：您如何评价细化后的59号文的意义？

　　梁其州（下称“梁”）：之前出台的59号文只是个框架，宣布我要做什么。现在各职能部门已出台了配套实施办法，就是要明确具体怎么做。

　　这是我们第一次把包括各部门配套文件在内的59号文成套文件提供给媒体。这场改革进入了实施层面。

　　这其中，成都市国土局明确农村集体建设用地抵押实行基准价、市房管局和市房地产评估协会设立农村房地产估价规范盘活宅基地、市农委明确农村土地经营权证申领条件以及市财政局和市政府金融办明确风险基金筹集规模，在成都乃至西部都属首次。

　　农地资本化的估价依据

　　记者：农村产权制度改革，目的在于促进土地、资金等要素融合，唤醒土地财富。土地进入抵押市场，如何标价？

　　梁：成都市国土资源局已制定《成都市集体建设用地使用权抵押登记实施细则（暂行）》。

　　细则规定，集体建设用地使用权的价值可由抵押当事人协商确定，也可由抵押当事人认可的具有评估资质的中介机构评估确定。抵押物评估价值不得低于成都区（市）县人民政府公布的同期、同类型集体建设用地基准价格。

　　要强调的一点是，细则针对的集体用地是指企业集体建设用地、其他集体建设用地，不包含宅基地。

　　评估依据方面，市房地产评估协会制定了《成都市农村房地产评估规范（试行）》，指导不同类型的农村房地产（如集中居住区农房、散居点农房、川西林盘等）价值评估。评估人员应从搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例。可比实例应符合4点要求：1、估价对象的类似房地产；2、成交日期与估价时点相近，原则上不超过一年；3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格；4、农村房屋集中居住区房地产和农村散居点房地产的交易案例不宜交叉作为可比实例。

　　记者：59号文对抵押农村房屋亦有界定，但房屋是附着于宅基地上的，这涉及如何盘活管理宅基地使用权这一问题。

　　梁：抵押人办理土地性质为宅基地使用权的房屋抵押时，应将宅基地使用权变更为集体建设用地使用权，并提交农村集体经济组织同意抵押的证明材料。

　　记者：抵押集体建设用地过程中如何避免集体资产流失？

　　梁：我们将建立农村产权价值评估机制。由区（县）政府负责制定本区域内集体建设用地使用权基准价格和最低保护价格，为农村产权的价值评估提供依据。集体建设用地办理抵押登记时，须有所有权人（三分之二以上村民或村民代表）同意抵押的证明（通过依法流转后取得的集体建设用地使用权除外）。

　　记者：如何保障业主经营权？

　　梁：市农委已制定《成都市农村土地承包经营权抵押登记暂行办法》和《成都市农村土地承包经营权证管理办法（试行）》，通过申领农村土地经营权证，经营业主将依法拥有流转耕地、园地、荒山等农村承包土地的使用权，在流转期内享有处分经营收益的权利。

　　农村土地经营权证应符合5个条件，1、签订规范有效的土地流转合同，且已备案；2、规模经营土地面积20亩及以上；3、土地流转合同期限连续5年及以上；4、土地经营期满1年以上；5、按时足额支付转出方土地流转价款。

　　政府风险基金入市

　　记者：农房抵押贷款最难之处还是发生不良贷款后，如何将房屋变现偿还银行贷款，银行会不会成为最后的买单人？

　　梁：我们制定了有效期5年的《成都市农村产权抵押融资风险基金筹集和使用管理暂行办法》，从今年开始实施。通过设立风险基金，建立风险补偿机制，防范金融风险。对到期不能偿还债务的抵押农村房屋和抵押农村土地承包经营权，由风险基金完成收购。

　　记者：风险基金具体如何使用？

　　梁：当农村产权抵押融资债务履行期届满3个月后，贷款人仍未受清偿，借款人也未能通过市场方式有效处置抵押物归还贷款本息时，经双方协商一致，可共同向区（市）县农村产权流转担保公司或指定机构提出收购抵押资产的书面申请。收购后的资产，由区（市）县农村产权流转担保公司或指定机构委托有资质的评估机构对资产进行评估，在成都市农村产权交易市场公开处置。

　　区（市）县农村产权流转担保公司或指定机构每半年进行一次处置损益结算。如原抵押资产处置出现损失，由风险基金承担80%，贷款银行承担20%，

　　收购处置资产带来的净损失，市、区（市）县级两级政府分担，具体比例为：市与中心城区按2:8比例分担，市与二圈层区、县按4:6比例分担，市与三圈层区、县按7:3比例分担。