“农村的宅基地是不是可以自由转让了？”“城里人是不是可以随便到农村买宅基地了？”

最近国家出台的一项有关农村闲置宅基地的惠民政策——《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》。

有粉丝看到后就留言问了不少问题，今天咱们集中聊一下。

近日，中共中央、国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》(以下简称《意见》)提出，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿收回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。

划重点——

一是“自愿”，二是“有偿”，三是“集体经营性建设用地”。

“自愿”这一条非常好理解，就是说不能强制征收。比如说农民进城务工去了，或者在城镇买了房子了，不管是什么原因吧，造成了宅基地的闲置，那么你村委会不能以任何的理由去强制收回，除非自愿。

“有偿”就更好理解了，就是给补偿款嘛，这个大家都知道，发达地区的给的多些，欠发达地区就给的少些，比如说西部农村给的补偿款，显然是和东部发达地区没法比的。

“集体经营性建设用地”，就是具有生产经营性质的农村建设用地，说白了，就是不能有居住属性，只能用于建设生产厂房啦，工业园区啦，就好比过去的乡镇企业或者招商引资用地。

还有两方面的信息没有直接说，而是隐含到里面的：

一个是我们说的“农村闲置宅基地入市”，实际上并不是说它直接就能入市，这里面有个前提，就是首先要转变成“集体经营性建设用地”，然后才能入市。

第二需要说明的一点是，这里面提到的能够入市的是“使用权”，并不是所有权。因为无论是对于变更前的宅基地，还是变更后的“集体经营性建设用地”来说，所有权都有没变化，都是归集体所有，入市的或者说能够交易的只能是使用权。

可能有人会问了，为什么这么麻烦，村民的宅基地直接入市交易不是更方便吗？为什么不行呢？

简单来说，是因为宅基地的归属权和使用权比较复杂。

详细来说，我国农村的集体建设用地根据用处不同，大致分为这么三大类：宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。

所谓的农村宅基地，是指农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地，也就是说，宅基地所有权归集体，上面建的房屋归个人，并且遵循“一户一宅”的原则，一户村民只能拥有一处宅基地。

按照规定，除非子女结婚后需要单独分户，或者新落户的村民又没有宅基地建房的，才能向集体组织单独申请。

另外，宅基地使用权的转让条件，也是非常苛刻的，比如要求，转让双方必须是同一个村的，而且受让人没有宅基地又满足申请宅基地条件的，等等。

为什么要这么规定呢？这是因为取得宅基地的资格与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。

说白了，只有本村村民，才能享受到本村专有的福利。而当这种“福利”被“闲置”的时候，就造成了一种资源的浪费，村民之间交易的活跃度又非常有限。

那么怎么办？

最好的办法就是，先由集体组织在自愿、有偿的条件下把闲置的宅基地收回来，然后再以“集体经营性建设用地”入市，如此各个环节也就捋顺了。

因为，“集体经营性建设用地”入市方面，早就不存在政策方面的阻碍。

早在2014年，国务院就出台了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》。

2017年，国土资源部和住建部又出台《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在试点地区，允许村集体在当地的集体经营性建设用地上，自营租赁房项目，也就是建房出租给城里人。

宅基地是用来盖房子住人，但是越来越多人离开农村到城市去。

于是，城市的住宅用地不够抢，农村宅基地却空着。

近日，中国社科院农村发展研究所及社会科学文献出版社共同发布的《农村绿皮书：中国农村经济形势分析与预测（2018~2019）》指出，近年来，我国农村宅基地闲置问题日益普遍。2018年，农村宅基地闲置程度平均为10.7%。

同样来自社科院的数据，《中国农村发展报告（2018）》指出，中国农民空置的宅基地可以用于整治的有1亿亩左右。

而一亿亩大致合667亿平方米，全国的农民总数如果按9亿算的话，平均下来人均空置宅基地74平方米左右，从理论上来说，潜力是巨大的。

这么大的潜力空间谁先受益呢？

首先受益的，当然是大批拥有空置宅基地的农民朋友，相比以往只能出租，或只能转让给同村人，新政策让他们多了一条土地增值的途径，增加了实际的收入。

其次，村集体也受益，道理很简单，用于出让的土地增多了嘛，虽然只能作为工业或商业用地，但毕竟还是多了一条变现之路。

而且在国务院这次的文件当中，有着“异地调整入市”的表述，意味着除了本地交易，还可以异地交易，或可面向全国，价高者得，价格更容易涨上去。

既然国家为农村的闲置宅基地入市交易开辟了一条新路，那么是不是说，城里人可以到农村买块宅基地盖房置业了吗？

答案是否定的。

因为上文中，我们已经提到过了，首先农村的宅基地无论是申请，还是转让，只能在本村的组织内进行，其他人没有资格参与其中；

其次，经过集体回收的闲置宅基地，在变更为“经营性建设用地”以后，是不能作为居住用途的，只能用于商业或生产经营。

正如发改委规划司城乡融合发展处处长刘春雨所说：“城里人到农村买宅基地的口子不能开，按规划严格实行土地用途管制的原则不能突破，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”

这是政策层面。

而从城镇和乡村差距的实际情况来看，全面放开农村宅基地交易也是极其不符合中国国情，也是非常不负责任的。

在我国，除极个别发达地区，大多数地方的城乡收入差距非常大，如果允许城里人到乡下买地建房，势必会推高当地的地价和房价。

短期看虽然让部分村民富裕起来，但却让更多的低收入无房村民，批不着地，更买不起房，最后流离失所也并非危言耸听，我们社会主义国家是一定不会让这种情况发生的。

针对这样一项政策，相信很多朋友们比较迷惑，不知道怎么办才好，那么以下是我对政策所涉及的不同人群的一点建议，欢迎大家一起探讨。

（1）首先是对于长期外出打工，并且还没有在城镇买房的农民朋来说，您在老家的宅基地虽然目前来看是空着，但不是特别建议您此时被征收，因为毕竟这是您的唯一住房和栖息之地，除非您的经济基础足够丰厚，否则还是等一等、看一看为好。

（2）其次，对于已经在城里买房的农民朋友来说，选择上就会多一些，比如卖掉农村的宅基地，得到村上的补偿款，毕竟这也是一笔不错的收入；或者不卖宅基地，隔段时间回到老宅，暂时逃离一下城镇的喧嚣，种种地种种菜，也是一种不错的体验。

（3）对于城里人来说，虽然说到农村买宅基地的路走不通，但还是可以租的啊，你可以找一处小院，只要租期内不拆迁，租期可以相对长一些，不也是一种非常划算的选择吗？

（4）对于想买农村的小产权房的朋友来说，由于今天谈到的政策和小产权房无关，所以在这里无法做出分析和评论。

（5）最后，对于当地的房价来讲影响还很难说，虽然一亿亩的体量不小，但是鉴于“自愿”“有偿”等等条件的限制，这也需要一个漫长的执行过程，同时由于增加的是非住宅用地，对房价的影响也是非常有限的。中国农业新闻网