访谈实录：
和讯网：我知道您刚刚做一个非常重要的关于房地产的研究报告。在这份研究报告中您提到当前的土地和住宅体制存在很多弊端，这些弊端主要体现在哪些地方？
周天勇：我们未来很多年可能要改革，比如说经济体制、政治体制等等，里面一个特别关键的问题就是土地和房屋制度改革。我们过去说的几大改革都是国有企业改革、金融改革、财税改革、价格改革等等，但人们对土地、住宅制度的改革好像认识还是不太够。
这次三中全会提到土地也主要是农民土地流转方面的一些改革，但没有把住宅含进来，系统、全面、配套的阐述土地和住宅体制改革。但是，这块改革现在看来已经绕不过去了，如今恰恰是因为目前土地和住宅体制导致了一些问题。
我觉得问题主要有几个方面。一是说我们改革开放三十多年来，城市化的速度推进很快，从不到20%推进到50%多，我们可能占用了城郊和农村的大约1亿亩土地。1亿亩土地如果按市价算30万亿或者50万亿，但农民从这里面分到的很少——当然也不乏通过征地和拆迁一夜暴富，但总体上讲农民得到的很少。
比如就近这四年，前三年每年平均3万亿的土地出让金收入，去年4.1万亿，今年1季度1.08万亿。土地出让收入越来越多，但是农民得到的非常少。今天我就有个网友反映说，他们那儿镇里2万元把农民的耕地拿走，22万倒卖给开发商，开发商每平米4000多元卖给这些无地或者拆迁了的农民。
所以，我们实事求是地讲，过去30多年的城市化，以及现在轰轰烈烈推进的城镇化，如果不改革的话，实际上就是剥夺农民的城市化。因为农民没有富起来。
虽然农民集体所有，但是我们有几个限定，比如说全部建设用地卖地的话只有政府来买，所有的建设用地只有征用国有才能出让给土地使用者、投资者、建设者，农民没有权利卖自己的地，我们的集体所有又是虚化的。
城镇化中城里建起来很多高速公路、公路，城市的住宅，城市的大厦大楼都是以很少的钱把农民的地拿过来推进作为城市化的力量，农民付出了沉重的代价。
相比之下，台湾的农民，国民党到台湾以后通过强制收购的办法把一些大地主的土地赎买后分给农民了，很平均。开始也不让他们买卖，后来因为土地要规模经营也可以买卖了，另外还要建城市、建交通。当然台湾的道路、交通用地等还是要规划管理，对于农业土地还需要用途管制，但是它在占用农民土地的时候采用的是一种市场机制。土地价格高怎么办？收税。农民增值100%，收40%的税，增值200%收50%的税，增值的越多累进越多，但总的来说给农民留了一块。
然后台湾的农民就可以拿这些钱创业，所以台湾中小企业很多，它的第一批中小企业的资本很多来自土地的积累，另外，他们也有能力到城市里去买房子。比如说根据80年代的数据，台湾的城市化率已经达到65%，但这些人进城里是有房子的一个城市化，这65%的人中85%的人都有自己的房子，租住房的只有15%，很高的自有房子率。
很多是进城的农民，他们为什么有房子呢，第一，地价房价炒的不像我们这么高，还有一个非常重要的原因，农民可以拿着土地上财产收益去创业或者购房。但在我们这里，在农民身上总体上讲拿得太多了，农民没有能力积累一点资本去创业，没有能力到城里买房子，再加上政府卖地把地价炒得太高，他也买不起，城里人都买不起。
所以，我觉得这是我们现在土地制度的第一个问题。
和讯网：另外，迄今一直持续不断地，有关强拆的新闻是不是也和我们现行土地制度有很大关系？
周天勇：当然有关系。强拆是怎么产生呢？第一，土地是集体所有，但集体是谁？不知道。
现在农村绝大部分年轻人都到城里来打工了，剩下的都是老头老太太或者是未成年人留在农村。这样集体就变成留守的那几个村支书和村长的了。这样就可能出现这么几种情况，一种情况是他们把地私自出租和出卖了。二，就是上面压他们，乡镇政府、县政府要搞建设，要卖土地，要增加土地财政，追求GDP。那么他们就会把村支书、村委会作为实际上的政权最后一级组织来对待，而不是作为一种自治组织来对待，压你，让你村长、村支书去做。三，村支书、村长上下结合起来，把地卖掉。上面需要这个地，政府开发公司和村支书、村长几家结合起来卖地。还有一个，我们现在土地管理法只准许征用为国有土地才可以进入建设用地，你的地我要强制征用，征用完了以后才能到市场，集体土地不可以搞建设的。哪怕你搞了建设，但你就是小产权，发不出证，不能抵押。
和讯网：除了以上问题外，社会上反映非常强烈的房价非常高的问题，是不是也和土地政策有很大关系。
周天勇：我们现在就是说，去年收了4.1万亿的土地出让金。这几年的土地出让金一般要占到房屋销售额的45-50%，这还没有算在开发领域、建设领域、销售阶段，对房子收的各种税、费，这些全部加起来房价里有65-70%是被政府收走的。比如你买了房子1万元，就有7000元-6500元政府收走。
这里有个过程。原先我们的建设土地都叫划拨土地。因为按照马克思主义经济学，土地是没有价值的，空气、水，这些都没有价值。但在改革开放以后，开始认为土地也可能是一种商品，是有价值的，所以就开始协议出让。就是你要盖房子，搞工厂，就必须到我这儿来，由政府跟你签定协议，价格双方谈判。后来开始了招拍挂体制。
这样就导致，我们现在的卖地，从经济学上讲，就成了单寡头垄断。
和讯网：中国现在是单寡头垄断吗？
周天勇：市场结构包含几种形态，包括单寡头垄断、双寡头垄断。如果说卖东西的是一个人，就叫单寡头垄断；两个人叫做双寡头垄断，三个人叫做垄断程度很高。
假如有一百块地一百个人来卖就是充分竞争，而卖的人越少就是垄断程度越高。
单寡头本身就已经很极端了。但是很多单寡头垄断只是经济单寡头，比如假如我国就一个电网公司，那它就是单寡头，只有一个电信公司也是单寡头。假如市场是一个单寡头本来就很受不了，通常都会服务质量低，随意提价，别无分店，只此一家，等等。但是我们在土地方面还有恶劣很多，不但是单寡头，而且还是行政单寡头垄断，那就更可怕了。
设想一下政府把全部鸡蛋都收起来，不准在市场上卖，用强征，最后都必须通过政府把鸡蛋卖给市场，那就会发生什么情况呢？就很可能发生这样的情况，这个鸡蛋本来是5元一斤，但我收只收0.50元一斤，但是往卖的时候，我要卖15元钱，因为，它既有经济垄断的力量，更有行政垄断的力量。
所以，这种市场结构是全世界最糟糕或者最坏的。
和讯网：绝无仅有的市场。
周天勇：对，其他国家地方政府也卖地，但是它都是卖自己开发的土地，比如说国有土地，美国政府在对沙漠进行改造以后，这个土地就不属于别人而属于国家，但是它是参与市场去竞争的，因为还有其他私人也在卖自己的土地。
当然政府卖地在香港、新加坡也有，但是是极个别的。绝大多数国家和地区都是谁的产权谁来卖地，国家只监管市场，收交易费，不像咱们这样是单寡头，所有的地都要我来用行政的力量，等于从你手里夺过来，然后你需要地，我就把这个价格搞到一亩地500万，要还是不要？这种卖地法，是强力推动地价房价上涨的机制。
而且在这过程中，还要把税费加上去，这种体制也是全世界都没有的。小规模的经济体，如香港、新加坡也有，但是像我们这样的有十几亿人口、960多万平方公里国土的国家，只由政府行政寡头垄断来强制征地，利用国家的政府权力，利用政府的权力强制性寡头卖地，你说这个力量何其大。
和讯网：这就造成我们房屋的成本特别高，税费和土地出让金特别高，导致房价很难降下来。
周天勇：全世界平均的比较合理的房价收入比，一般是这个家庭5年的收入可以买一套比较体面的房子，我们5年能买得下来吗？我们大概全国下来9年平均，如果在另一些城市，那就可能要15年、20年甚至30年，全部收入加起来才能买一套房子。
和讯网：北京可能就更高了。
周天勇：所以，这种局面是畸形的，全世界没有这么干的。这个方法就是要让老百姓承受不了了。我要是大学生，毕业了五年、三年买一套房子，贷了那么沉重的款，变成房奴。根据国外的计算，房价收入比如果超过6%，那么一个家庭的财务就要破产。
和讯网：那么在北京这样的城市，你估计房价收入比能达到多少？
周天勇：如果北京的人均年收入是5万的话，那你能算出来，合理的房价收入比，北京应当在每平米4300元左右是合理的。而现在北京的房价是4万、5万了，如果说按房价收入比的话，一般人根本就买不起房子。
和讯网：如何解决这方面问题有观点是希望推出中国的土地私有化改革，而我看到您的报告里也并不赞同土地私有化，为什么呢？为什么认为土地私有化也并不是特别适合，而要用另一种方式，用一个比较特殊的解决方法？
周天勇：首先土地私有化，因为我们现在走的是中国特色的社会主义，我们不想走那条路，体制上这个私有化路行不通，我想这是第一。
第二，就是说其实集体土地如果私有化也有一系列的问题。第一个是时点问题，你在哪一点上私有化，很复杂的，是追溯到解放前呢，把分到的土地还给人家？还是到土改的时候呢，以那时候的时点为私有化，还是以今天为时点私有化，是以1978年的时候为私有化呢，都有问题。
第二个问题是在什么范围私有化？举个例子，孩子上学了，在城里，他该不该分到土地姑娘出嫁了，给不给土地。我现在怀孕了，你是昨天宣布私有化，我今天生了个孩子，我这个孩子有没有土地。
和讯网：会产生一系列的问题。
周天勇：一系列纠缠不清的问题，我想这是实现时点和范围上的问题。
另外，实际上土地增值只有变为住宅用地、商业用地、工业用地、交通用地才值钱。农业用地最低，你永远种地，这个地就不值钱。私有化后，一个村里有500户人，但现在住宅开发只用了30户人家的地，这30户人家就发财了，其他的人，因为没有用你的土地就还是老样子。
我们现在可以土地合作社的办法，大家都入股，这个地方的土地被征用为商业用地，分下来的钱大姐就可以以股份分配。一旦私有化，就不能这样操作了。
另外还有一个问题，可能就会像日本的成田机场的事情那样，就是因为一俩个钉子户在那里，机场就几十年修不成。成田机场修建从1948年就开始，到现在有的路段还不能完成。其他的，像印度这些国家修一条路，高铁几十年都修不了，都很困难。都是私有的问题。
可是公有也有公有的问题，我们现在这种集体所有问题太大了。
所以，就需要我们现在设计一种不是非此即彼，只要能走得通的制度，我们的目的是什么？老百姓都能富起来，不要形成两极分化，建设规划用地别受到影响，土地受到合理和有效率的利用，每一个家庭能实现自己的住房梦，这种体制要符合这些。还有要符合市场经济的运转，不符合市场经济的运转不行。
和讯网：我看到您的建议是土地使用年限永续化这样一个改革方案，这是让我想起曾经张五常，还有科斯他们说过的一句话，土地是一束，一系列的产权，通过这样的方案，把一些权利固化，可以让人有长远的发展。
周天勇：如果说原来的制度就是土地私有，就没有年期的问题，比如美国、韩国、台湾土地就是私有。你想要，只有我卖给你。另外也可以租，租期由你们俩定，市场决定。无论是租50年，还是30年，租金是一年一给还是一次性交清，是市场行为。
但我们现在存在一个麻烦是什么呢？土地大部分城镇土地国有，这是宪法说的，城郊和农村土地集体所有。但集体和国有肯定有使用者，有不同的自然人和法人使用，比如说工厂，商店，农户。那么它就出来一个年期问题，比如，集体的土地，我给你30年呢，50年，还是5年，就出来这么一个东西。国有也是一样，我们看到一个上海的工业用地，最短要缩到20年，后来很多人就调侃，你们干脆5年一次算了，厂子建起来你们再卖一次，收回。
但有年期问题就很大。一，年期越短，作为租赁者就越短视。如果租期是五年，第一年种下去苗子，第五年长不起来，第四年就砍树了，最糟糕的就是这个。如果是一个草原，给他承包5年，第一年把羊赶进去，全部把草吃光，连根子都给挖光，最后就变成沙漠。
和讯网：有一句老话说人有恒产，必有恒心。
周天勇：另外，作为生产者来说，从来都是租期多长，就在前面折腾一次。就如森林的租期是50年，那么49年、48年就肯定开始砍树了，因为这涉及到能不能继续承包，到期以后的租金价格等一系列的纠纷，风险。
第二个问题，年期和市场经济不接轨。在市场经济中，住宅可以抵押融资，养老可以反向抵押。比如说我现在的住宅，已经住了40年，还剩10年期，我拿到银行可以去抵押。但是，当我71岁的时候，我人还在，但是产权没有了，就是说和这些抵押不接轨。
第二，不同年期的房子应该有不同的价格，导致一个混乱的定价。你现在来买我的房子，我告诉你就10年产权，你给我多少钱？或者今天房子的房产证还在你手里，过一年就作废了，要重新到国土部门去申请出让土地，进入出让程序，再交一次出让金。你的房子怎么卖给我。
还有一个，就是现在深圳在研究遗产税。但我的房子年限就剩下10年。交给儿子就剩10年，你怎么收遗产税啊？10年以后就应该交给国家，因为按照土地管理法实施细则，你要继承的话，土地年期到期以后继续使用，要提出申请，国土部门批准进入出让程序，交足那时候的出让金，国土部门再发个产权证才能继续使用。否则地面建筑及土地收归国有。有的人说，我们住宅寿命也就是50年，50年以后没有关系，交给国家就完了，反正也得再买。我觉得不是这么回事，因为50年土地要交钱的，不是光一个建筑成本，50年以后，房子寿命期到了，可以把它拆掉，但是建筑成本没几个钱。现在10000元的房价2000元是建筑成本，8000元是地价，政府的税费。
还有些人说，物权法可以继续使用。但是，我问了一些法院的，如果说按照《土地管理法》房子要到期了，我不想交出让金，也不想去申请，那么政府撵我走怎么办？他说那你可以打官司，然后由法院裁定你继续使用。
但是，那这个裁定能不能到银行去抵押？这个裁定可不可以作为一种产权的证明？他说，那就不行。虽然政府如果撵你走的话，有《物权法》可以出来裁定不能撵走，但里面有个活话，政府说要撵走，你没有交出让金，你不能继续使用。而《物权法》不是上位法，《土地管理法》不是根据《物权法》来制定的。如果《物权法》是法律，《土地管理法》是一个条例，那么打官司的话条例是失败的。但是这两个法律是平行法，因为是平行法法院就讲，如果真要是国土部门从住宅里撵你出去的话，是按照《土地管理法》来打官司这个就打不清楚，法院也不敢裁定你可以继续居住。
当然，人们都知道，肯定不敢撵，因为50年、70年后，几亿人的房子就到期了，你能撵走吗？真如果要撵走，估计起码国土部的人都得下台吧。所以不敢撵，但是又不会给你一个继续的产权，按照《土地管理法》，到期了不交出让金，我凭什么给你产权，我的地是国家的，我就答应给你用30年、50年、70年，按照法律到期后应当交给我。
和讯网：甚至不能作为抵押物使用？
周天勇：不能。而且现在的抵押也不行。
现在国务院正在推以房养老，可怎么养老？你房屋交出来的时候年期就剩下10年了，银行给你押多少？最后你去世了，拍卖的时候，就剩下一年了，或者都过期了，过期了银行还得向国土部门交足出让金才能再次拍卖，银行不就亏大了。
我讲这些东西的含义是什么？就是年期制和市场经济是不接轨的。它就是反映一个深层的问题，你说你是市场经济，但是你设计这个机制在市场中是运转不了的。收遗产税你没法收，收房产税也没法收。
房产税是什么呢？法理上的含义是财产税，我的东西你收税，我的财产，遗产税也好、房产税也好，都是一种财产税。
而我租你的，应当是业主交税。现在按照法律事实上就是房客，只租了70年，为什么还要交房地产税？法律上也说不通啊。所以，我觉得在我们现在这种格局下，设计以房养老，设计房产税，设计遗产税都是一场乌龙，都是一场闹剧，你这个东西都乱七八糟的，是无厘头。
就像有一天政府说要开征房产税，但这明明是租你的，怎么向我开征房产税呢？全世界没有这么干的。你说我要以房养老，我拿着只剩下5年产权的房子跑到银行里，银行也很恶心的，5年的房子，5年以后你的产权就没了，你抵押啥啊，你不是无厘头嘛。
和讯网：这导致一个很重要的后果，就是目前明明是可以个人所有的一些资产，一些可以变现的活资产，现在却成了一个死资产了。
周天勇：对。根子上，这种制度、体制与市场经济是不相融的，没法运转。
最好的办法是永续化，最好就是说法人使用以后还有自然人使用以后，它的一级使用权永续化。当然政府也可以有土地，比如说在珠海吹沙造了一块地，既不属于哪个公司，也不属于谁，就是我政府的，就是国有的。但一级使用权，我可以永续卖给你。
但是比如说二级使用权，比如我现在自己家里有一个房子，我的产权是永续产权，但我可以租给你5年，那是另外一回事。
我觉得最好是产权永续化。当然人们的思想观念假如还不接受永续化，比如我们原来就是承包地，租赁期是5年、15年、30年，习惯于折腾，一下子永续化了不习惯，不折腾了我们不习惯，如果思想观念是这样的话，但是到期还是得要续接。
同样的情况发生在以色列，他们开辟了一块家园，是打仗打下来的，这个土地不属于任何人，最初以色列就搞了49年年期制。结果49年一晃就到了。没办法以色列就再又延长197年，是一段一段挪。所以，我觉得中国最好是永续使用。
当然你可以不永续使用，必须到期延长，延长一百年。但是，假如一百年到期的时候，你就会发现，到时候我们的总书记和总理又遇到一个麻烦，还是年期，还是抵押问题，遗产税问题，你快到了，比如说一百年的时候，两三快到了，人们又开始，我就剩下30年了，还交什么遗产税啊。又给我们的子孙造成很大的麻烦，你何必呢？所以，我觉得永续是可以解决问题，永续使用你就可以征税了。虽然这个东西归我所有，但是你可以永远使用，这样就近似于产权，那么交永续使用这种财产的财产税，还说得通。
