市场对土地改革存在认识误区，土地流转不会带来大量土地进入房地产市场

　　一场30年来前所未有的变革浪潮，正在向中国土地市场席卷而来。

　　2008年12月4日，经过紧锣密鼓的准备，中国首家农村土地交易所在重庆挂牌亮相。据悉，当地农村的乡镇企业用地、村落公共用地、农村宅基地等集体建设用地，经过复垦整理并严格验收后，就可以在该交易所上市交易，最终置换为城市建设用地。

　　事实上，此举是继中央提出“新土改”后在农村土地流转方面的最新举措。2008 年10 月中旬，十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大为题的决定》（以下简称“决定”），其中提出，允许农民以多种形式流转土地承包经营权。

　　“随着首家农村土地交易所的成立，昭示着十七届三中全会有关‘土改’的决定已步入了具体操作阶段。”

　　国务院发展研究中心研究员刘守英在接受《地产》采访时表示，此举将对中国土地市场来说，意义重大。中国社会科学院农村发展研究所研究员王小映亦对记者表示：“虽然目前一些完善措施还在制订当中，但新土改政策无疑将会在全国铺展开来，这意味着中国的土地供应市场将会增添新的活力。”

　　“新土改”路径

　　近日，国土资源部规划司司长胡存智提出，对于农村集体建设用地的使用权，按其用途进行分类，从而进行不同方式的流转和入市管理。胡存智的思路是，将农村集体建设用地分为三类，即出租类集体建设用地、出让类集体建设用地和划拨类建设用地。而出让类建设用地主要是指经营性农村集体建设用地，比如乡镇企业用地；划拨类建设用地主要是农村集体经济组织无偿分配给成员的土地，比如宅基地。

　　“集体用地与国有土地一样，在所有权不变的情况下，其使用权可以进入建设用地市场。”在天津召开的一次会议上，胡存智认为：“这就是参照国有土地使用权分类，将集体建设用地的使用权进行重新分类，从而实现城乡土地与国有土地同地、同价、同权。”

　　实际上，“土地流转”早已有之，只是以试点的形式存在。1993 年以来，中央政府的文件多次表示，在有条件的地区进行土地承包经营权流转，实行适度规模经营。例如，早在2001 年10 月，广东顺德就被确定为全国集体建设用地使用权流转试点地区。2005 年6月，广东省就规定，在试点地区，农村集体建设用地可以与国有土地一样，按“同地、同价、同权”的原则纳入土地交易市场。

　　据公开资料显示，2002 年佛山市海南区工业用地共15 万亩，其中保持集体所有性质的有7.3 万亩，几乎占到了一半。而在江苏，地处苏南昆山开发区8 万多亩工商用地，未经国家征地、有农户转让集体土地使用权的土地约为2 万亩，其中多为农村建设用地。

　　此外，2007 年7月，重庆九龙坡区拿出原农村宅基地的20％，集中兴建新型农村社区，腾出80％的农村宅基地指标置换为城市。天津自2005 年下半年开始推出试点，农民自愿以其宅基地换取小城镇内的一套住宅，政府整合原村庄建设用地后再通过“招、拍、挂”出售。

　　与房地产无关？

　　王小映指出，十七届三中全会对集体建设用地流转打开了一个通道，为出台全国性的集体建设用地流转法奠定了基础，今后，这部分土地的流转，将会在全国铺展开来。“此次土改的核心就是让农村土地流转起来。”

　　王小映告诉《地产》。

　　然而，一旦政策、法规成熟，农村宅基地和建设用地就可以水到渠成地上市流转，这样一来，是不是会造成土地供应量的大幅增加？

　　“市场对土地改革存在认识误区，土地流转不会带来大量土地进入房地产市场。”中金公司房地产研究员白宏炜认为，农村土地改革首要目标是通过延长土地承包期限，稳定农村经济以及规范土地流转制度促进农业规模化生产并保障农民经营权流转收益；其次通过农村金融发展，集约化利用农村建设用地，促进现代化农村建设；最后通过城乡一体化和农村宅基地流转促进城市化建设。

　　对此，中国社会科学院农村发展研究所宏观室主任党国英也表示，即便宅基地房可以上市流转，却和商品房不完全一样，影响也是有限的，因为政府会严格控制宅基地上市流转的速度和未来农村宅基地住宅建设的总量。“只要城乡二元体制不消除，城市地产市场与农村地产市场的分割性就不可消除。”党国英解释说：“因此，农村开放集体建设用地市场就不一定会对城市房产市场造成很大影响，就短期而言，国家不可能一步到位地开放城乡一体化。”

　　刘守英告诉《地产》，包括小产权内的农村土地流转需要一个过程，在短时间内不会对房地产市场造成影响，同时，只有城市中以及城市周边的农村土地才有价值，但是这个量不会对房地产市场造成明显的影响。

　　但在刘守英看来，开发商拿地的模式将会转变，此前是以招拍挂方式获得土地，但在成渝土地流转过程中，已出现了私人交易，这意味着开发商由此可以直接与农户议价，降低土地成本，从而将开发的布局从城市向城乡结合部转移。