3月17日，重庆农村土地交易所举行成立以来的第二次交易。这次交易推出并成交了5张总计1300亩的地票。为促进农村土地交易所的发展，重庆市有关部门已下达文件，今后主城区的经营性用地，政府不再下达用地指标，而是通过地票获得。这意味着，地票的交易规模会越来越大。
重庆自2008年12月4日成立全国首家农村土地交易所，以建立城乡统一的土地市场为目标，逐步建立起一套最大限度发掘农村土地资本价值，促进城乡要素相互流动的新机制。
“我们不仅是在做一个交易市场，更重要的是在国家城乡统筹战略下，成为率先探索完善农村土地管理制度的改革工具。”董建国说。
重庆对交易所进行制度设计，启动于去年5月，由政府相关部门封闭操作，关于农村土地交易所的运作模式，利益分配机制及制度构思，外界一直难解其全貌，3月24日，董建国接受本报专访，就相关问题进行了详细解读。
交易所：实盘与虚盘
《21世纪》：能否介绍下农村土地交易所成立的背景？
董建国：成立农村土地交易所，是重庆城乡统筹综合配套改革的一个标志性事件。
按中央的定位，重庆的农村土地交易所，不光是开展土地交易的场所，而是一个肩负着完善农村土地管理制度的改革工具，它将会对农村土地制度很多方面产生连锁性、政策设计的影响。
《21世纪》：交易所主要开展哪些方面的土地交易？
董建国：根据3号文件的定位，农村土地交易所是开展农村土地实物、指标交易。这实际上是两大块，一块土地实物交易的，我们称为实盘。
虚盘就是指标交易，我们也称之为地票，农村土地交易所的创新性，主要体现在地票交易上。
现在农村土地市场化，集约化不够，城市建设用地这两块已解决了，反过来，农村建设用地规模更大，只有用市场化集约化手段去推动，才能发挥更大的效益，我们正是在做这方面的尝试。
我们是希望通过制度创新，逐渐组建成为一个城乡统一的土地交易市场。
真正建立城乡统一的土地交易市场，必须在土地交易的实现方式上要打通，如指标交易与招拍挂的通道，在利益回馈、分配上，城乡间要联通，在交易指标使用程序上，虽然所有制是二元的，但通过地票的市场运作，通过土地征转用，实现一体化。
地票
《21世纪》：地票是怎么产生的？
董建国：首先将农村建设用地复垦为耕地，实现一部分建设用地腾出来，同时耕地增加。农村宅基地复垦工作完成后，第二个环节是验收，由土地行政机关和农村部门，对复垦耕地进行验收，保证数量和质量，确认减少了多少农村建设用地，二是增加了多少耕地。这个验收非常严格。
指标不一定都要交易，有的要优先用于农村自身的建设，仍有一部分富余的，可以拿到农村土地交易所登记，进行指标交易。这有点像房屋预售登记，集中到全市范围卖。
《21世纪》：地票交易主体是什么？有社会资本参与复垦，从而可以成为地票所有者吗？
董建国：我们的程序是农民自愿提出申请，农村集体经济组织同意。
复垦由区县政府土地整理机构进行，由他们作为主体来进行登记，地票交易只是指标交易，不与具体地块挂钩。现阶段，还没有放开让其他社会主体参与复垦，因为考虑到农民议价能力，开发企业趋利的性质及各方面对资金饥渴程度，这些复杂因素很可能导致分配关系扭曲，使我们找不到最科学的分配机制。所以现在的制度，是在比较单纯的状态下设计的。
《21世纪》：地票的价格是如何确定的？
董建国：第一次交易之前，连我都不能说地票能成交多少钱，只能预判。进入市场后，让市场说话。
每完成一次交易会，我们都要分析每次的交易方式、成交价位，利益分配等等，都要进行讨论。
权益分配
《21世纪》：有专家提出这样一个疑问，地票的存在，会不会形成在国家无偿指标与地票这一有偿指标的获取双轨制？
董建国：不会出现这个问题。我们最近下发了文件。主城区经营性用地，不再下达国家计划指标，国家下达指标只用于工业、公共设施、教育卫生等事业性用地及扩大内需项目。经营性用地，只能使用地票。但远郊区县我们仍然实行原计划下达形式。
从这个层面，主城区在用地指标上是存在双轨制，但具体到某个方面，肯定是单轨制的。
《21世纪》：对于地票交易的溢价，是如何分配的？如何保障农民的利益？
董建国：利益分配主要是三块，一是支付复垦成本，对农民的宅基地上的房屋，比照征地的标准，给予补偿，并对其新购房给予补贴。
此外，由于农村集体组织是土地所有权人，要付给它类似于土地出让金的价款。当然也有人提出为什么不把所有溢价都直接给农民，因为所有权人是集体，农民只有宅基地使用权，农民进城后(如购房入户)，还可以在给农村集体组织的出让金里，得到自己的份额。
上述分配完成后，如果还有结余，就由区县政府建立耕地保护基金。
当然这个分配是有弹性的，随着房地产市场发展，城市空间需求的增大，地票交易价格肯定会提高，那时具体的分配额度还会有变化。但总的分配框架，大体是完善的。
《21世纪》：人们还有一种担心，地票制度会不会使小产权房合法化？
董建国：我们严格遵守国家在宅基地管理上的政策，坚持农村一户一宅，如果大量搞小产权房，不利于农村土地规模经营和管理，不利于确保粮食安全和社会稳定。我们主要是将废弃闲置的宅基地复垦为耕地，而不是直接的流转。
在地票的制度设计上，没有给不规范集体建设用地流转，包括小产权房留下空间。记者 吴红缨 徐恺
