城市房产７０年产权到期之后怎么办？这个问题依稀提了若干年了，但直到２００９年，在世界性的经济危机来临、在过往发展模式面临重大质疑之际，中国的土地产权居然出人意料地凸显为一个重大话题。这一切看似偶然，却又在必然之中。７０年大限，是一个符号，掀动这个符号，就是触及社会更深层面变革的讯号。

　　今年是建国６０周年，关于土地问题，我们经历了两个３０年。１９４９年至１９７９年，是土地、祖国和母亲三位一体的３０年，１９７９年至今进入三位分离的过程：土地实现经济和财富价值，祖国维系意识形态，母亲维系家庭、亲情。未来３０年，这三个位格还会变化。以３０年刷新一次的频率，相信后代解决土地问题比我们更有智慧。

　　那么，如何预测未来土地制度的变化？７０年之后，政府是否还要对已有房屋的土地收费？收多少费？这其实不是一个难事，难的是回答：再续多少年？

　　是以建筑的一般寿命来签未来年限，还是产权永久私有化？我个人认为，产权永久私有化的可能性非常之大。

　　有必要先探讨一下，我们在产权永久私有化问题上存在认识上的哪些误区？一种简单的不过脑的武断是：依现行政制，难以推出私有化这么一个结果。但是，不妨反问一下，在１９７９年之前，哪一个中国人能想象土地的出让、开发、利用产生了多么丰富多彩的形式？如今，政府对土地的管制主要立足于耕地保护、控制建设用地规模，以及土地的用途管制，并且政府成为土地升值的最大受益者。可见，由今天土地制度逻辑直接推衍到未来，是不正确的。另一种担忧是：土地的私有化会改变社会主义国家的性质。这一顾虑其实源自对世界土地制度的多样化形式的盲然，以及对制度创新的障碍预设。即使在资本主义国家，土地并不是必须和全部私有化，绝不排斥国有化，这是世界上土地所有方面合理的、现实的多样化形式。

　　我国钢筋混凝土建筑物设计寿命为５０年，依我对建筑质量和土地问题的了解，估计建筑的使用寿命问题会比７０年大限更早地促发旧屋改造的需求，而旧改又必绕不过产权问题。从现实合理的利益博弈角度看，政府一方肯定希望借７０年大限之际，大肆开展旧改，通过产权置换来换取城市功能区的完善，而小业主一方必定在７０年大限制来之前、利用建筑设计寿命和实际存在的质量问题，作为与政府进行利益博弈的王牌。

　　耐人寻味的是，就建筑物质量进行产权利益博弈，在世界上尚无足够成功的经验，中国的住宅建筑的维护经费短缺，将留给政府和社会一个巨大难题：一方面是７０年使用期，一方面是建筑设计寿命５０年，这可是一个大矛盾。

　　从促进土地产权明晰化方面，城市土地因为目前阶段的社会财富向城市集中，以及房地产业发展时间尚短，许多问题还处于被遮蔽状态，其复杂性、矛盾性还远未充分暴露。而农村土地产权明晰化，其实相对简单，即以现有承包土地合同就地确权，是矛盾最少、代价最低的，现在开展此项确权工程，可大大节省我国制度变迁成本。然而，由于意识形态存在太多误区，前年颁布《物权法》对农村土地和房产产权笔墨不多，实在是一大遗憾，希望在这一轮土承包期限结束之前，全国人大能授权决策层，着手解决这个大问题，为未来的城市化和制度创新做出更好的铺垫。