【新民网评】据《中国房地产报》3月23日报道，《土地管理法》修订案将在年内出台。报道称，《草案》对现行《土地管理法》做了大幅修改，由过去的八章86条增至十三章131条。最大变化还不在细则的增减上，而是在总则中对“国有土地有偿使用制度”的表述删去了“国有”二字，这是一个具有历史性意义的重大突破。

　　这首先意味着扩大了土地有偿使用制度的适用范畴，意味着十七届三中全会关于“农地有条件入市”的决定，终于在法律层面得到突破。据悉，《草案》全文的最新亮点，在于保证了土地承包经营权的长期稳定和合法流转。而《草案》对多方期待的农村建设用地如何流转的规定，却显得相当谨慎，依然坚持宅基地只能在集体居民内部流转，对集体建设用地的流转和抵押也进行了一定限制。这样的谨慎不是没有道理。

　　但《草案》里对民众最关注的商品住宅使用70年大限到期后怎么办，却没有提出任何新意。据悉，《草案》的表述是“按照国家有关规定自动续期”，替换了原修改意见表述中明确的“无偿自动续期”。虽然此举为政府预留了操作空间，但这一表述为国有土地的最终市场化运行，明显制造了不确定因素。虽然把最终解释权和操作权保留在政府的手里，但未必会有稳定的预期，因为这涉及到几乎所有的城市居民，如果没有一个明确的态度，等到70年期限到来时，才临时出政策，倒不如现在一次到位，收取相应的“物业税”合理。

　　当然，现在新法还没有颁布，最终的结果如何我们还不得而知。如果暂且先不谈所有权如何，只强化并明晰使用权，虽然仍有许多不确定的因素，但新土地法的规定，既然已在使用权的范围上有了不可逆转的扩大，之后的进步可以想见。

　　中国改革开放以来渐进式的改革，以次优代替一步到位的成绩举世瞩目，这次的进步肯定会酝酿出下一步更大的变化。虽然时间表我们还不知道，但从2002年7月1日国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，允许部分土地市场化交易，到现在理论上全部土地使用权可流通，在7年的时间内实现这个进步其实已经是很快了。

　　从我国土地所有权的现实看，有两种性质：一曰国有，二曰集体。但这两种土地在市场上的交易，却有完全不同的两种体系。从地租的角度来说，是完全不同的两个地租市场，也是完全不同的地租价格，而且两个市场的差格相差甚大，这种不公平，要想在制度上理顺，还有待时日。

　　从目前对《草案》报道的情况看，一些本来高度受到意识形态限制的问题，都在逐渐松动。虽然技术上的修补大于制度上的根本变化，但国有土地和集体土地、城市土地和农村土地的差别，用行政手段来划分，也并非是完全不合理的，这是中国国情的实际需要。

　　目前的集体土地基本就是农村土地，它的使用权的长期性和稳定性，与其合理的流转性相比，孰先孰后一直困绕着中国。土地改革的任何一次“破冰”，稍有不慎都有可能酿成大错，造成动乱。弱化所有权争执的情况，优先安排土地使用权，对于农村土地来说，也是不得已的选择。至于未来是否会发生土地所有权的根本变化，这还需要根据实际情况来制订相应的法律法规。笔者认为，基层组织的变革，非一朝一夕的行为。先谈使用权，不谈所有权，是一个综合的角度。任何变革都要稳字当头，才不至于发生大的社会动荡。循序渐进，其实也未必都要按照计划落实，走到拐弯处，自然会有拐弯的办法。事前就想一步到位，想药到病除，还不如在稳定的过渡中，大家边走边协商来的科学。

　　但对于70年商品住宅的土地使用权来说，却到了该解决的时候了，因为这是已经彻底市场化了的行为，即使现在不谈所有权，但明确量化使用权，并不存在过不去的障碍。

　　从市场的交易过程看，从开发商拿到土地开始建设到交给住户，这中间少的要一两年，长的甚至五到十年。70年的使用期其实是不能保证最终消费者的70年的权益的，但政府和开发商却可以拿走该拿的各种利润，这是中国地产市场最大的不公平。况且这些不足70年使用期的房产，还可能要进入二手房市场交易，那么对于第69年购买的人，怎么样都不公平。

　　这个问题其实是个技术性的问题，并不涉及原则上的翻天覆地。笔者认为，政府可以在物业税上做文章，在广泛征求意见的同时，确定一个长期不变的税率，这对国民财富的稳定预期有着很大的好处。“有恒产者有恒心”，这是古话，用在这次《草案》修改的取舍中，也是至理。

　　农村的土地谨慎流转，城市的土地流通明确，取消70年的大限，都是渐进式的改革走到这一步所必须做的，都是在强调土地制度保护国民拥有使用土地权利的长期性和稳定性。农村情况复杂，先小心谈流转；城里的土地已经流通，那么就要明确流通成本。如果这些现在在技术上已经完全可以明确的事情不去做好，那真是对不起支持改革到现在的中国国民。（新民网 阿西）