1.土地资源概况

　　新加坡面积仅为682平方公里，国土资源严重不足。上海比新加坡大10倍，北京比新加坡大24倍。在这片本身就紧张的国土上，机场就有5个，还有射击场等。在这种条件下安排好400万人口的生活、工作，显然对每一块土地都要精打细算。为此它进行了填海工程。早在19世纪，居住在新加坡岛的人们便开始了填海造地。

　　填海工程使该国领土面积增加了100多平方公里，到2010年增加的国土面积将累计达到160平方公里。

　　2.新加坡的国土规划和管理

　　2.1国土规划

　　新加坡城市形态发展与规划由国家发展部（MND）主管，而具体的职能部门是城市重建局（U－RA）。市区重建局。市区重建局（URA）在新加坡的建设中，发挥了重要的作用。它主要承担运用土地预测、土地拍卖以及规划设计等任务，并定期向社会公布准备发售的土地的情况。

　　新加坡的发展规划采取二级规划体系，分别为战略性的概念规划和实施性的开发指导规划。

　　在1967-1971年期间，新加坡制定了第一个概念规划，即环状加卫星城方案。发展环的核心是水源的生态保护区，禁止任何开发活动；城市中心在南海岸的中部，将发展为一个国际性的经济、金融、商业和旅游中心；沿着快速交通走廊形成兼有居住和轻型工业的新市镇。一般工业集中在西部的裕廊工业区。每个市镇保留一定的土地，大约是20%左右，以提供给新兴的工业，以及新科技的需求。

　　20世纪80年代以来，开发指导规划逐步取代了总体规划，以土地使用和交通规则为核心，针对分区的特定发展条件，制定各方面细则，如用途区划、交通组织、环境改善、步行和敞开空间体系、历史保护和旧城改造等方面。

　　1991年，新加坡重新制定了经济和社会发展的远景，形成了2000年、2010年和X年三阶段的形态发展框架。

　　新一轮概念规划的重点是建设一个具有国际水准的城市中心，并形成4个地区中心，完善快速交通体系、交通节点和商务园区构成的高科技走廊，提升居住环境品质，提供更多的低层和多层住宅，并将更多的绿地和水源融入城市空间体系，新加坡一如既往地贯彻“花园城市”的理念，很好地处理了城市与自然的结合。

　　2.2国土规划管理

　　新加坡的土地管理制度基本类似英联邦国家的批租制度，与香港特区十分接近。除少数历史遗留的私人永业权以外，没有私人永业土地，城市土地的开发利用基本上是由政府控制。

　　2.2.1新加坡的房地产开发经营机构和房地产市场

　　一类由“法定机构”，属于半官半民性质的建屋发展局、城市重建局等经营，这些法定机构既从事社会公益事业的政策性投资经营，实行企业化管理，又具有一定的行政管理职能。法定机构按照城市建设总体规划的要求购买土地，利用政府和民间资金进行开发和经营，许多项目和工程通过招标委托给国内外企业进行建设；另一类由企业和私人经营。新加坡私人占有土地仅28％左右。私人也可以向政府购买土地，地价根据不同用途、容积率来确定。财政部设有土地估价师，先确定标准价格，然后由土地局公开招标拍卖。一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上。用户若改变土地用途，政府将收取溢价费。

　　2.2.2三种地契

　　新加坡的房地产产权形式：

　　Freehold（永久地契）；

　　999-Leasehold（999年的租用地契，相当于我国的土地使用权）；

　　99-Leasehold（99年的租用地契）。

　　政府向发展商出售土地有两种级别，即99年和999年。在规定年期内，土地可以转让、买卖。使用期满，土地使用权连同地上物无偿归政府所有，也可以到期续用，向政府申请按地价估值付费。

　　99年的使用权一般用于兴建中档的住宅，如新加坡的房地产商用以出售的共管公寓，相当于我国商品房中的所谓"高尚社区"。其大都采用单元式布局，比组屋的外廊式布局造价高，但功能更加合理。配套设施也更加齐全。公寓式住宅的售价要比组屋高出1-2倍，往往每套几十万乃至百万新元，所以只有中高收入的人才可能租买公寓。

　　999年的地契则一般用来兴建豪宅，如排屋（联排式别墅）或独立洋房和半独立洋房。由于建设成本高，所以地契价格也比较高。拥有999年使用权的通常都在好地段，比如有地铁经过，有的还可以观赏海景。高级住所区内建有大型游泳池，还有完善的康体设施，儿童游乐园以及保安体系等。

　　排屋小区多采用里弄式布局，一栋栋住宅沿不宽的道路在两侧一字排开，每幢住宅采用不同的风格和色彩。排屋每幢售价达几百万新元，只有富人才可能拥有。新加坡的独立洋房有一家人住的，也有几家合盖的，因而体量大小不一。由于占地多，价格比排屋售价更贵。跨国公司主管一般租用独立洋房。新加坡的公共住宅可按照法律的规定无偿获得国有土地。{Npage}

　　2.3居住建筑规划

　　为解决居住过分集中在城市中心，鼓励人们疏散到郊外居住，建屋局新建了15个卫星镇，即新镇。公房售价按坐落地段与市中心的距离而定，远市区减12％，近郊区减23％，远郊区减32％。新镇住房都在远郊区以外，平均比市区便宜38％。而且交通也很便利，轻轨、地铁建设都跟上，所有的屋村都有公共巴士连接轻轨和地铁站。

　　由不同的组屋组合的市镇形成了新加坡不同的区域分中心，在这些分中心里，居住着几十万的人口，在社区里有商业设施、商务办公、邻里中心，有许多居民不用离家很远就可以上班，减轻了公共交通的压力。

　　2.4新加坡土地开发过程中的主要参与者

　　参与新加坡土地利用开发过程的机构和个人包括：业主、开发商、投资商、规划师、建筑师、工程师、材料测量师、土地测量师、项目经理、主要的承包商、建造商、估价师、市场经纪以及产业管理经理。

　　开发的项目多是业主、开发商或投资商发起的。这些人承担投资的风险，同时也享受投资盈利。他们聘请各方面的专家参与工程的策划与实施，雇用承包商和建造商，提供必要的资金。开发住宅的业主或投资商，如果其开发项目中有4个住宅单位或更多，需根据“住宅开发商条例”领取执照。

　　项目经理是业主或开发商的代理人。其职责是计划并监督开发项目的实施，包括制定财政预算、评估设计，以及协调承包商的工作和提供各种咨询。

　　规划师包括两部分人。一是在私人行业就业的规划师；另一部分是为政府工作的规划师。在私人行业工作的规划师帮助开发商分析具体地块的发展潜力，获取开发许可证，并准备规划文件。在政府机构工作的规划师则提出土地利用和管理的框架，评价开发申请并准备开发的指导性方案。

　　建筑师提出建筑设计方案并提交开发申请。建筑师监督建筑工程，并负责建筑合同的落实。

　　工程师包括市政、结构、机械和电力等领域专业人士。他们负责其专业方案设计及监督方案实施。

　　材料测量师对造价计划提出咨询。他们准备建筑造价预算、投标的标书和合同书，评估中间付款的进展，并准备决算表。

　　土地测量师进行地界和地形的测量工作。

　　主要的承包商或建造商负责建筑和市政工程方面的工作。他们参与主要的建筑承包合同，与业主或开发商订立合同完成建筑的开发。同时，他们也参与分包商或材料供应商定下的合同。

　　估价师对房地产的租价和售价做出评估，分析开发的可能性与开发伴随的税务问题，并对不动产投资提出建议。

　　市场经纪对完成的开发项目的出租和出售提出建设，并负责物业的租售过程。

　　物业管理经理对如何有效的管理物业提出建议，分析物业的设计对维修产生的影响。他们也参与物业的租赁和租赁协议的签订。

　　2.5市镇管理

　　原本由新加坡建屋发展局负责，自1988年，市镇理事会法令生效后，新加坡组建了16个市镇理事会，按照新加坡政府的本意，希望通过它可以让居民有管理自己社区的机会，同时也使国会议员有施展他们领导才能的地方，还有一个原因就是要让不同的市镇呈现不同的风格。

　　市镇理事会管理的任务主要是硬件方面，比如公共环境管理，日常清洁，园林保养，社区改进，日常管理及定期维修以及执行公共法规等等，而在软件方面则由社区发展理事会管理。

　　特别值得国内物业管理借鉴的是，市镇理事会在选择承包商时，并不一定将工程交给最低价的承包商，而是以促进承包商提供更高服务水平为主，鼓励承包商利用最新的科技。