农村土地网专家解答：

　　我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。

　　土地所有权是指土地所有人依法对自己的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。在我国土地所有权分两种类型：一是国家土地所有权；二是农民集体土地所有权。

　　土地管理法第8条第1款规定：城市市区的土地属于国家所有。

　　《土地管理法实施条例》第2条规定，下列土地属于全民所有即国家所有：

　　（1）城市市区的土地；

　　（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；

　　（3）国家依法征用的土地；

　　（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地；

　　（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；

　　（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。

　　国家土地所有权是指国家依法对国有土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。国家土地所有权的权利主体是国家，义务主体则是除国家以外的任何不特定的组织和个人。在我国，根据土地管理法第2条的规定，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。各级地方人民政府只能依据法律和国务院的授权管理和处置本行政区域内的国有土地，但他们并不是国家土地所有权的权利主体。国家对全民所有即国家所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权能。其中国家土地所有权的处分权能在我国仅表现为国家可以将国家土地所有权进行处分，而国家土地所有权则不允许转让，只能为国家所有。

　　我国土地管理法第8条第2款规定：

　　（1）农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；

　　（2）宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　国有土地是由三部分组成的：一是城市市区的土地；二是法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；三是国家依法征收的土地。但从地域上来分，国有土地又可分成两类：一类是在城市规划区范围内；另一类在城市规范区外。按照本条的规定，本法只管城市规划区内的国有土地，第72条又规定：在城市规划区外国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。由于房地产市场本身并不因为在城市规划区内或者是在城市规划区外而具有不同的性质，所以即使在城市规划区外从事房地产的，也要参照本法的规定执行。

　　“城市市区”的土地属于国家所有，但是，“城市规划区”不等于“城市市区”，因为“城市规划区”实际上是一个由人民政府划定的区域，也就是说，在“城市规划区内”，也有“集体所有土地”。按照规定，本法只适用于城市规划区内的国有土地。城市规划区内的集体土地，不适用于本法。本法第9条规定：“城市规划区内的集体土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。”即，在城市规划区内的集体土地，不能直接进行房地产的开发、交易，只有依法征收成为国有土地后，才可以进行房地产的开发、交易等。